8 de abril de 2012

ARGENTINA : HABRIA UNA NUEVA LEY DE ALQUILERES PARECIDA A LA DE LA 1° EPOCA DE PERON

¿ SALDRÁ ÉSTA VEZ LA NUEVA LEY DE ALQUILERES ?




EL AÑO PASADO EL KIRCHNERISMO "CAJONEÓ" UNA LEY PARECIDA




UN PROYECTO DE LEY BUSCA REGULAR EL ALQUILER DE VIVIENDAS EN TODO EL PAÍS




FACILITARIA LA COMPRA DE VIVIENDAS A QUIENES NO SON "LAVADORES DE DINERO" NI "LOCADORES PROFESIONALES", DADO QUE DE APROBARSE LA LEY SE DERRUMBARÍAN LOS PRECIOS DE LAS PROPIEDADES.




PLANTEA EQUIPARAR LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS CON LOS DE LOS PROPIETARIOS A PARTIR DE UNA MAYOR INTERVENCIÓN DEL ESTADO EN LA NEGOCIACIÓN DE LOS VALORES, EN LA CONCRECIÓN DE LOS CONTRATOS Y EN LAS CONDICIONES DE LAS PROPIEDADES



SE BASA EN EL PRINCIPIO CONSTITUCIONAL DE ACCESO A LA VIVIENDA




Por : Tiempo Argentino



El Senado nacional podría tratar en las próximas semanas un proyecto de ley cuyo objeto es regular el alquiler de inmuebles utilizados para vivienda, de tal modo de equilibrar “la correlación de fuerzas entre propietarios e inquilinos”, según expresaron sus autores.

La iniciativa, ingresada en diciembre último por dos senadores de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo López, implica un cambio radical ya que el Estado intervendría fuertemente en el mercado de los alquileres, actividad que se encuentra hoy en el más absoluto libre juego de la oferta y la demanda.

En uno de sus puntos centrales, la iniciativa prevé que la consideración de los inmuebles “como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio”.

En tal sentido, la ley tutela especialmente los derechos de los arrendatarios; promueve la negociación libre e igualitaria del contrato de locación de su vivienda; lo protege de la preponderancia de posición de la parte locadora, de sus mandatarios, o de los intermediarios, así como de los abusos que tal posición puede propiciar; y desalienta la predisposición unilateral.

La propuesta de los senadores establece un plazo mínimo de tres años para los contratos de alquiler (hoy suelen ser de dos años), y que los mismos deben ser registrados y homologados ante la Dirección de Viviendas Alquiladas, un organismo establecido por el proyecto y que funcionaría bajo la órbita del Ministerio de Planificación Federal. Dicha entidad será la encargada de verificar la “aptitud” de los inmuebles que se pretenden alquilar con destino de vivienda, en cuestiones tales como seguridad, calidad, luminosidad, entre otras.

“Entendemos que es un muy buen proyecto en el sentido de que va a regular lo que son las locaciones de inmuebles, con una injerencia del Estado, justamente para que los destinados a vivienda estén realmente en condiciones de ser alquilados”, explicó a Tiempo Argentino Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina de Inquilinos, entidad que fue consultada para la elaboración del proyecto. “Lo que se ve hoy en día es que muchas viviendas están en condiciones muy malas, inhabitables”, agregó.

Además, regula el monto de las comisiones cobradas por los intermediarios (inmobiliarias). En tal sentido, establece que estas no podrán nunca cobrar honorarios que superen el monto equivalente a un mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes.

Hoy quien busca acceder al alquiler de una propiedad debe abonar, en la mayoría de los casos, dos meses de alquiler en concepto de comisión, más un depósito, y un mes de alquiler adelantado, lo cual se transforma en un costo difícil de afrontar, particularmente si se trata de una familia.

En materia de preaviso se establece que, en el caso de no pretender la renovación del contrato, el dueño deberá transmitir su decisión 60 días antes de la finalización del mismo. “Hoy no existe el preaviso, cuando finaliza el contrato les dicen que no les van a renovar o les imponen un aumento sideral, todo eso genera incertidumbre en el inquilino”, explicó Botana. 


LAS CLAVES


El plazo mínimo para los contratos de alquiler es de tres años, cuando hoy suelen ser de dos años.

El proyecto alcanza a los alquileres futuros y a los que actualmente se encuentan en ejecución, por lo que su alcance es total.

Se prohíbe la realización de contratos pactados en moneda extranjera. Todos deberán llevarse a cabo en pesos.

Se establece un mecanismo para establecer el valor máximo de los alquileres.

El Estado tendrá injerencia en la modalidad y registro de los contratos. Y revisará las condiciones de las viviendas puestas en alquiler.

Para tal fin se crea la “Dirección de Viviendas Alquiladas”, que funcionará en el seno del Ministerio de Planificación.



ALCANCE


En la Ciudad de Buenos Aires el 61% del total de los hogares son propietarios de la vivienda, el 28% son inquilinos y el 11% se encuentran en situación informal o irregular. El proyecto alcanza no sólo a todos los alquileres que se pacten después de su eventual sanción sino también a los contratos que hoy están en ejecución.



UN MECANISMO PARA REGULAR  EL PRECIO


Uno de los aspectos innovadores del proyecto es que establece un coto a los aumentos indiscriminados en el valor de los alquileres. Actualmente, en un barrio como Palermo, por ejemplo, el valor de un departamento de tres ambientes en Charcas y Fitz Roy alcanza unos $ 3100, con un aumento que va desde el 20 al 25 % para renovar y otro aumento de un 20 a un 23% para el segundo año.

En tal sentido, la iniciativa establece que el precio del alquiler no puede ser superior al monto que resulte de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble.

Este último se obtiene multiplicando el valor de costo actual del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros cuadrados con que cuenta el mismo, y restando el 2% por cada año de antigüedad.

Las cámaras de propietarios argumentaron que los principales damnificados serían los propios inquilinos, ya que –ante la disminución de la rentabilidad– los dueños de inmuebles los retirarían del mercado, ocasionando una merma en la oferta y una consiguiente suba en los valores.


 (Extraído de tiempo.infonews.com)

9 comentarios:

  1. SI EL PROYECTO PROSPERA NO HABRÀ OFERTA DE ALQUILERES , YO YA RETIRÈ DE LA INMOBILIARIA LOS QUE TENÌA SIN ALQUILAR PORQUE VEO QUE TENDRÈ QUE PAGAR MÀS DE IMPUESTOS Y VUELTAS QUE LA GANANCIA. LES DÌ DESTINO COMERCIAL PARA OFICINAS Y LISTO. NO ME GUSTAN LOS ABUSOS DE NINGUNA DE LAS PARTES TAMPOCO SOY NI HE SIDO UN PROPIETARIO ABUSIVO PERO RECUERDO LAS ÈPOCAS QUE MIS ABUELOS SUFRIERON POR LAS LEYES DE ALQUILERES DESDE 1943 DONDE PARECÌAN MÀS TRATADOS COMO LADRONES QUE GENTE QUE VINIENDO DE ESPAÑA SE SACRIFICÒ PARA CONSTRUÌR Y TENER UNA RENTA PARA LA VEGEZ. SOY PARTIDARIO DE UNA REFORMA MÀS FAVORABLE AL LOCATARIO COMO SER PLAZO MÌNIMO 3 O 5 AÑOS Y ACTUALIZACION DEL PRECIO SEMESTRAL CON ÌNDICE PROMEDIO ENTRE SALARIOS NIVEL GENERAL Y PRECIOS AL CONSUMIDOR COMO TAMBIÈN QUE AL VENCIMIENTO EL LOCATARIIO SI EL LOCADOR NO QUIERE RENOVAR LE DE AL MENOS CUATRO O TRES MESES AL VALOR DEL ÙLTIMO ALQUILER AL VENCIMIENTO PARA BUSCAR OTRO INMUEBLE. TAMBIÈN PROHIBICIÒN QUE EL LOCATARIO CARGUE CON LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS. PERO DE AHÌ A ALGO DONDE UNO NO SEA DUEÑO NADA MÀS QUE PARA PONER DINERO Y SIN GANAR NADA HAY MUCHA DISTANCIA. CORDIALMENTE EMILIO

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  2. con lo que cobran de impuestos a las ganacias a la propiedad ,avl ,serà dificil obtener renta ademas con la inflacion y un pacto de aumentos como el que proponen es un sistema desastroso.y retirare mis departamentos del alquiler ,el estado metido en todo como cuba y venezuela asi terminaremos en el mismo nivel.

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  3. vamos!! muy buena la ley!!!
    Matías

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  4. Hola Emilio leí tu comentario, vos evidentemente has sido un locador honesto y responsable y no usurero pero lamentablemente no son todos así. Ya en 2 oportunidades me esteré que tenía que dejar el departamento con un mes más o menos de tiempo, y como una labura todo el día, te terminás mudando a lo primero que zafa, aceptando a veces cosas que de tener más tiempo no aceptarías. Yo creo que esto es más que nada para los que se abusan. Además, si todos ponen sus deptos para alquilar como oficinas (ojo que creo que la ley los alcanza tambien) en un momento se van a quedar sin el pan y sin la torta ya que van a sobrar oficinas y faltar viviendas. Siempre va a ser mejor que alquiles por más que haya mayor control, y no que tengas un depto vacío generando gastos. Eso que dicen todos de retirar sus deptos del alquiler, están en esa disyuntiva. O alquilan con esta nueva ley, o los dejan vacíos y pagan gastos al divino botón (sólo pérdida sin ninguna ganancia) o los venden. Quien lo compre va a estar en la misma situación. Y si todos quieren vender, quizás sea más fácil para los laburantes pasar a tener el techo propio que alquilar toda la vida. Pensalo...Creo que te lo dije bien porque hay comentarios muy agresivos dando vueltas (como que los que tienen un departamento es porque se mataron trabajando, como si los otros no laburaran y no les alcanza lo mismo) pero creo que entenderás que es mejor sacarle menos ganancia a un depto que dejarlo que te chupe el bolsillo estando vacío.
    Saludos, Daniela

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    1. Estoy completamente de acuerdo con vos Daniela. Hasta ahora lo que acaba sucediendo es un abuso. Alquilo hace años y si no hay una regulacion con peso de ley los abusos son tremendos. Alquilo una casa que claramente tenia MUY SERIOS PROBLEMAS ESTRUCTURALES con las cañerias por tratarse de una casa que tiene unos 40 años. Los dueños pretenden que los inquilinos paguemos fortunas de expensas por arreglos que finalmente no aportan soluciones ya que las tapaduras son eternas. Ahora bien, como pruebo yo ese estado si arreglaron todo para que dure tres dias funcionando cuando alquile. Hay viviendas que no estan en condiciones de ser alquiladas. Si tenes un negocio de comidas no se cuantos requisitos tenes que presentar, lo mismo tiene que ser respecto a la vivienda. Si no pones un peso para mantenerla en condiciones no la alquiles, y si estafas al inquilino hacete cargo de los costes. Te respondo ademas porque valoro a la gente que este pais todavia es respetuosa y utiliza ARGUMENTOS para discutir y defender una postura. Estoy agotada de los violentos, incluso los violentos verbales.

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  5. Una cosa más con el tema precios: Donde yo vivo (alquilo a 2100 aprox un 2 ambientes) en el mismo edificio un 3 (sólo un poco más grande en metraje) me lo ofrecía otra inmobiliaria a 5500 mangos, más del doble por 10 metros más de merda. La regulación de precios no es mala palabra. Es sólo un poco de coherencia. Estamos de acuerdo que el gobierno hable de precios de prepagas, de yerba mate, del pan.....bueno todo necesita un poco de reglas claras.

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  6. Al q no quiere alquilar lo obligarán: tal como sucede en Venezuela. Y no es raro q finalice con la expropiaciòn del inmueble.
    Ya sucedìó.

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    1. Todo lo que está haciendo este gobierno, ya pasó.-
      Tengo la suficiente edad para decir que esto ya lo vi.-En cuanto salga esta nueva Ley les aseguro que no va a existir ni una propiedad en alquiler con lo cual todos los inquilinos que ahora estan contentos con esta Ley "no van a encontrar nada para alquilar" o en su defecto le van a pedir un precio imposible de pagar...No soy adivino ni inventé nada, solo opino desde mi experiencia...Lamento muchísimo que no tengamos memoria...

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  7. Opinion si tenes un inmueble en alquiler, venderlo y refugiarse en el oro o en dolar, la renta del inmueble nunca en Argentina se quipara a la inflacion, y despues la sorpresa de ver como te dejan el inmueble. opinion mia que soy locador de un inmueble. refugiarse en valores internacionales y que los que no tienen donde vivir se arreglen. El estado Pseudo Marxista Argentino les de cobijo

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