ARGENTINA - APARTAMENTOS USADOS DE BAJA CALIDAD "INVENDIBLES" LOS TASAN POR ENCIMA DE LOS NUEVOS LUJOSOS

LOGRAR VENDER UN APARTAMENTO USADO REBAJÁNDOLO UN 25 % ES UNA JUGADA ASTUTA


LOS PRECIOS TASADOS POR LOS INMUEBLES DE ARGENTINA CUADRIPLICAN SU VALOR REAL


EL GANADOR ES EL VENDEDOR, EL INGENUO ES EL  COMPRADOR


COMPRAR PROPIEDADES A ESTOS PRECIOS SE PARECE A COMPRAR ACCIONES EN NUEVA YORK EN EL AÑO 1929


29/04/2013


Argentina - Ladrillos 'blue' :

El dólar celeste no va más: dueños bajan precio de casas hasta 25% para conseguir billetes verdes


Desapareció ese dólar a mitad de camino que se había impuesto en el real estate autóctono.


Hoy lo que prima son los billetes con la cara de Franklin o el pago a la cotización del blue en el día de la transacción.


Cada vez se abarata más el costo de obra, lo cual permite que los desarrollistas salgan en pozo con precios más baratos que los usados



Por  MARIANO GORODISCH  -  Buenos Aires



Benjamin Franklin jamás imaginó que, a 223 años de su muerte, quedaría consagrado en el objeto más deseado por los habitantes de la República Argentina.

Y en plena furia del ''blue' (dólar paralelo), el afán por hacerse de los billetes que llevan el retrato de uno de los padres fundadores de los Estados Unidos llegó al punto que los dueños de departamentos usados hoy son capaces de bajar el precio hasta en un 25 %.

Damián Tabakman, Presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, lo confirma:

'Los más caros resisten mejor. Los otros tienden a pesificarse más naturalmente y la caida es más fuerte. Bajan la mercadería de menor calidad porque el que necesita vender tiene menos resto'. 

A su entender, con estos niveles de precios de dólar 'blue', cada vez se abarata más el costo de obra, lo cual permite que los desarrollistas salgan en pozo con precios más competitivos:

'Ya hay varios ejemplos en la calle. Esa situación terminará acelerando la caída del usado. En efecto, si se puede acceder en Barrio Norte a algo nuevo por debajo de los u$s 2.000 el metro, a entregar en 18 meses, ¿ Por qué alguien se compraría un usado, viejo y mal mantenido en u$s 2.800, que es lo que estaban pidiendo hasta ahora?', se pregunta Tabakman. 

En la esquina de Santa Fe y Agüero venden a $ 15.500 (o sea, u$s 1.650 el metro), mientras una torre de lujo en Núñez se compra desde $ 14.500 (el equivalente a u$s 1.550 el metro), con pileta climatizada, todos los amenities y proyecto de Mario Roberto Alvarez.

Aunque no todos los precios bajan : al dueño de un terreno para reciclar en Puerto Madero le ofrecieron u$s 2.000 de incidencia por el metro cuadrado, y no aceptó.

En este contexto donde lo único que reina es la incertidumbre, prefiere ahorrar en tierra 'premium' antes que en dólares. Piensa que puede subir más. 

Germán Gomez Picasso, CEO de ReporteInmobiliario, cree que está todo muy verde para imaginar qué pueda pasar con un sector como el inmobiliario a partir de una nueva devaluación:

'Para saber hasta cuánto pueden caer los valores en dólares de algunos inmuebles hay que esperar aún unos días. Los propietarios recién están asimilando los cambios en la paridad cambiaria'. 

Por lo pronto, el dólar 'celeste', que era un intermedio entre el oficial y el paralelo, dejó de existir en las operaciones inmobiliarias.

Ahora lo único que prima son los verdes billetes o, en su defecto, pesos pero a la cotización del blue (dólar paralelo). 

Eso sí: en el mismo momento en que se realiza la transacción, para no quedar desfasados de una eventual suba. 

'Los que tienen dólares esperan para hacer operaciones; en cambio, los que tienen pesos se apuran a cerrarlas. Hoy el verde da imagen de más seguridad: es un bien escaso', asegura Marcelo Orfila, gerente general del Grupo Monarca. 

Los developers, a su vez, también están modificando su conducta.

'No vendemos más departamentos sino confianza', se sinceran Ariel Wasserman y Roberto Baylac, socios de BW Group.

Construyeron unidades pequeñas, de 50 a 60 metros cuadrados, destinadas a un público inversor y sólo seis departamentos de 240 metros cuadrados para consumidores finales. 

Paradójicamente, lo que más vendieron fueron los más grandes, ya que hoy los ahorristas pusieron un pie en el freno y están a la espera.

'Los únicos que están comprando son los que tienen la necesidad de una primer vivienda o de mudarse', admiten. 

En pos de vender, arman las unidades al deseo del cliente.

Citan el ejemplo de una familia que vendió su casa y quería mudarse a un edificio con todos los servicios de seguridad y amenities, pero en un piso de grandes dimensiones, que ellos no tenían en sus planes.

Entonces se lo armaron, como si se tratara de un traje a medida: 260 metros de superficie, más 120 metros de terraza, con parrilla incluida, en un piso 17 con vista al río.

'Como estamos en obra, y tenemos un sistema de construcción flexible, se lo diseñamos como quiere. También cambiamos de color el mueble de la cocina cuando nos piden, la cerámica o el mármol del baño. Es la única manera de salir a flote, en un contexto donde los permisos de obra cayeron un 85 % en el último año', reconoce Wasserman. 

'El mercado no se va a acomodar: es uno el que debe acomodarse al mercado. No podemos quedarnos de brazos cruzados esperando al inversor como si fuera el mesías, pese a que estamos en un contexto donde el mercado inmobiliario sigue en transición, buscando hacia dónde ir', reconoce Pablo Brodsky, Director de Predial Propiedades

Brodsky impulsa el concepto de ahorrar en metros cuadrados en lugar de hacerlo en pesos. 

¿ De qué modo ?

Al poder pagar en 120 cuotas, con la ventaja de recibir el departamento al mes 36, con lo cual el inversor ya puede alquilarlo y así que la cuota se vaya pagando sola. O quien quiere irse a vivir ya puede dejar de ser inquilino.


(Fuente : cronista.com)